房地产开发商履行合同不符合约定，消费者怎样保护自己的权益？

问：

我于2002年4月与某房地产开发商签订了商品房买卖合同，约定购买两套一居室的高层居住用房，该房为精装修、酒店式服务，我一次性缴纳了购房款。约定的交房期限为2002年10月31日，逾期按日支付违约金，也可以退房。

2003年6月，我接到开发商的通知，要求我入住。因开发商未提供验收合格的证明，我在未与其签订书面手续的情况下接收了钥匙，并缴纳了半年的物业管理费用。但入住后发现，该房存在以下问题：

一、该房为精装修的房屋，但实际装修标准与样板房差距很大；

二、该商品房销售广告上明确载明，有自来水公司提供的二十四小时热水，但实际根本没有热水，甚至没有任何有关设施，而有无热水是我当时买房时考虑的一个重要因素；

三、该房的车库没有建成，无法使用；

四、该房的隔音效果极差，室内正常说话的声音，走廊里听得很清楚；

五、该房未经验收合格；

六、所谓的酒店式服务根本得不到，甚至连基本的环保措施都没有：生活垃圾要由业主自己手提到楼下，扔在一个简易的垃圾筒内；

七、该房没有销售广告中载明的红处线监控设施。

我有以下问题希望请教：

一、我入住的行为是否可以推定为对开发商房屋质量的认可？

二、开发商承诺的诸多条件没有实际履行，其行为是否构成欺诈？如构不成，我该如何索赔？

三、能否要求开发商退还部分购房款以折抵其履行合同的瘕疵？如能，该部分具体数额如何计算为合理？

三、开发商要求我缴纳办理房产证的费用，但因以上原因，我担心开发商收取我的费用以后携款不知去向，同小区的业主大部分没有缴纳该费用。在我们没有取得房产证的情况下，是否具备法律意义上业主资格，可否自选物业管理机构以获取与其收费相当的物业管理服务？

四、如果该房一直不能验收合格，我应当怎么办，能否行使产权？

回答：万幸 

您好：1、您入住并不代表认可房屋质量，但您应尽快对房屋质量提出异议，并要求开发商进行赔偿；2、如何认定商品房买卖中的欺诈行为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条 、第九条有列举式规定。本案就您所述，并不足以认定开发商存在欺诈行为；3、开发商存在严重违约，您可以要求解除合同，退房还款，也可以要求开发商承担违约责任；4、你们虽然没有取得房产证，但商品房买卖合同有效，并实际占有使用房屋，我认为你们可以选择物业管理机构，享受物业服务；5、如果您一直没有取得房产证，房屋也没有验收合格，那么您无法处分房屋产权。应尽快采取行动，维护自己的权益。如协商不成，可以向法院诉讼。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。